대부분의 절세 조언은 “10년마다 5,000만 원씩 증여하라”는 말로 시작한다. 틀린 말이 아니다. 그러나 이 공식만 믿고 움직이는 사람은 가장 중요한 변수 하나를 놓친다. 얼마를 증여할지가 아니라, 무엇을 얼마로 평가할지의 문제다.

세금은 금액에 붙는 것이 아니라 과세표준에 붙는다. 그리고 과세표준은 재산의 평가 방법에 따라 극적으로 달라진다. 시가 10억짜리 상가 건물이 기준시가 4억으로 평가될 수도 있고, 표면상 매출이 좋아 보이는 비상장 법인 주식이 순손익가치 적용으로 보충적 평가액이 실제 기업 가치의 두 배가 될 수도 있다. 같은 재산, 전혀 다른 세금. 이 간극이 합법적 절세의 본질이다.

2025년 6월부터 국세청은 감정평가 과세 대상을 나대지·임야·분양권·입주권까지 사실상 전면 확대했고, 대법원은 2026년 초 국세청의 감정평가 과세 방식에 합법 판결을 내렸다. 환경이 바뀌었다. 이제 과거처럼 공시가격으로만 신고하는 전략은 추징 리스크를 안은 ‘소극적 절세’에 불과하다. 진짜 절세는 납세자가 먼저 평가를 설계하는 데서 시작한다.

세금을 결정하는 것은 금액이 아니라 ‘평가 방법’이다

상속세 및 증여세법(상증법) 제60조는 재산 평가의 대원칙을 시가(時價)로 못 박는다. 그런데 바로 이 ‘시가’라는 단어가 납세자에게 선택지를 준다. 법은 시가를 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 가액’으로 정의하면서, 이를 확인하기 어려울 경우에 한해 보충적 평가 방법을 허용한다.

보충적 평가란 쉽게 말해 ‘시장 거래가격을 알 수 없을 때 세법이 정한 대체 계산식’이다. 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청 기준시가, 비상장주식은 순손익가치와 순자산가치의 가중평균. 이 수치들은 대체로 시세보다 낮다. 그러나 무조건 낮다는 전제는 위험한 착각이다. 기업 수익이 좋은 비상장주식의 경우, 보충적 평가액이 실제 매각 가능 가치보다 높게 산정되는 역설이 종종 발생한다.

반대로 서울 강남의 단독주택이나 꼬마빌딩은 시세가 공시가격의 두 배를 훌쩍 넘기도 한다. 같은 법 안에서 어떤 재산은 낮게, 어떤 재산은 높게 과세된다. 이 비대칭을 이해하고 활용하는 것이 증여세 설계의 핵심이다.

비상장주식: 보충적 평가 공식의 맹점과 공략법

가업 오너, 스타트업 창업자, 중소기업 대주주에게 비상장주식 증여는 자산 승계의 핵심 수단이다. 그런데 이 자산군은 시장 거래가 없어 세법이 정한 공식으로만 평가되기 때문에, 평가 공식을 이해하는 것 자체가 절세 전략의 전부라 해도 과언이 아니다.

이 공식의 핵심은 순손익가치에 60%의 비중이 실린다는 점이다. 즉, 법인이 최근 3년간 얼마를 벌었느냐가 주식 평가액의 절반 이상을 결정한다. 스타트업처럼 단기간에 매출이 급증한 기업의 경우, 보충적 평가 공식이 실제 시장 가치보다 훨씬 높은 평가액을 산출하는 역설이 발생하기도 한다.

타이밍 전략 ①: 손익 저점에서 증여한다

사업 초기 적자 구간, 일시적 경영 악화 시기, 설비 투자나 R&D 비용이 집중된 연도는 순손익가치가 자연스럽게 낮아진다. 이 시기에 증여를 실행하면 같은 지분을 훨씬 낮은 과세표준으로 이전할 수 있다. 단, 사업 개시 후 3년 미만인 법인은 예외적으로 순자산가치로만 평가하므로 창업 초기 법인은 이 전략이 해당되지 않는다.

타이밍 전략 ②: 재산평가심의위원회를 활용한다

보충적 평가방법이 불합리하다고 판단될 경우, 납세자는 증여세 신고기한 만료 70일 전까지 재산평가심의위원회에 비상장주식의 평가를 신청할 수 있다. 신청 가능한 범위는 보충적 평가액의 70~130% 이내. 공인회계법인 또는 세무법인 2곳 이상의 DCF(현금흐름할인법)나 유사기업 시가 비교법을 통해 낮은 평가를 받으면 보충적 평가보다 적은 세금을 낼 수 있다.

국세청이 먼저 평가하기 전에, 납세자가 먼저 설계한다

2025년 6월 11일은 대한민국 부동산 증여세의 패러다임이 바뀐 날이다. 국세청은 이날부터 나대지, 임야, 분양권, 입주권, 지상권, 전세권까지 사실상 모든 부동산 자산을 감정평가 과세 대상으로 편입했다. 농지 예외 조항도 삭제했고, 개인은 물론 가족 법인이 소유한 부동산까지 범위를 넓혔다.

여기서 전략적 역발상이 가능하다. 국세청이 자체 감정평가를 할 수 있다는 말은, 납세자가 먼저 감정평가를 받아 신고하면 그 가액이 시가로 확정된다는 뜻이기도 하다. 국세청 감정평가는 납세자 신고액과 시가의 차이가 크다고 판단될 때 실시되는 것으로, 납세자가 먼저 감정평가서를 첨부해 신고하면 이를 시가로 우선 인정하는 구조다.

납세자 감정평가의 이중 효과

첫째, 이후 유사 매매사례가 나타나도 이미 확정된 감정가액이 우선 적용된다. 부동산 상승기에 신고 이후 더 높은 거래 사례가 나오면 추가 과세를 당하는 불확실성을 제거할 수 있다. 둘째, 합리적으로 낮은 감정가를 받아 과세표준을 낮출 수 있다. 단독주택, 꼬마빌딩, 나대지처럼 개별성이 강한 물건은 감정평가사의 재량이 작용할 여지가 있다.

양도소득세와의 연계 전략: 높은 감정가가 오히려 유리한 경우

역설적이지만, 증여세를 조금 더 내는 것이 전체 세금을 줄이는 상황이 있다. 증여받은 부동산을 향후 매도할 계획이 있다면, 증여 시점의 감정평가액이 취득가액이 된다. 취득가액이 높을수록 매도 시 양도차익이 줄고 양도소득세가 낮아진다. 증여세와 양도세를 합산한 총세 부담을 최적화하는 관점에서 감정평가 수준을 전략적으로 선택해야 한다.

최대주주 할증 20%: 보이지 않는 추가 세금

비상장주식 증여에서 많은 사람들이 놓치는 함정이 있다. 최대주주 및 특수관계인이 보유한 비상장주식은 상증법 제63조에 따라 보충적 평가액에 20%를 의무적으로 할증한다. 즉, 보충적 평가액이 주당 1만 원이더라도 최대주주 지분은 1만 2천 원으로 과세된다.

이 할증을 피하는 합법적 방법은 자녀에게 소수 지분을 먼저 이전해 최대주주 요건에서 벗어나게 하거나, 증여 대상 지분이 최대주주 요건에 해당하지 않도록 지분 구조를 미리 설계하는 것이다. 다만 이는 경영권 유지 전략과 충돌할 수 있어 세무·법률 전문가와의 통합 설계가 필요하다.

2026년 현재 개정된 시행령(제36131호)에서도 최대주주 할증 규정은 유지되고 있으며, 일부 예외(중소기업 요건 충족 시 할증 배제 등)가 있으므로 개별 법인의 요건을 정밀하게 확인해야 한다.

반론: 감정평가 전략이 만능은 아니다

가장 조심해야 할 함정은 감정평가를 ‘절세 만능 도구’로 오인하는 것이다. 감정가를 지나치게 낮추면 국세청이 자체 감정을 실시해 추징하는데, 이 경우 신고불성실 가산세까지 더해져 오히려 세 부담이 커진다. 적정한 감정평가는 합법적 권리이지만, 과도한 저평가는 세무 리스크다. 이 경계를 정확히 파악하는 것이 전문가 협업이 필요한 이유다.

증여세 설계 5단계 실행 로드맵